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07.05.2014 | Von: RAin T. Auburger, LL.M.

Mietrecht: Keine Verwertung der Mietkaution bei laufenden Mietverhältnissen

Mit heutigem Urteil vom 07.05.2014, Az: VIII ZR 234/13, hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass die Verwertung einer Mietkaution während des laufenden Mietverhältnisses bei streitigen Forderungen des Vermieters unzulässig sei.

Die Klägerin ist Mieterin einer Wohnung des Beklagten. Nach einer Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag wurde eine Befriedigung des Vermieters aus dem Kautionsbetrag geregelt. So wurde im Einzelnen bestimmt: „Der Vermieter kann sich wegen seiner fälligen Ansprüche bereits während des Mietverhältnisses aus der Kaution befriedigen. Der Mieter ist in diesem Fall verpflichtet, die Kautionssumme wieder auf den ursprünglichen Betrag zu erhöhen […].“ Später machte die Klägerin eine Minderung der Miete geltend. Auf Grund dieser Mietminderung ließ sich der beklagte Vermieter während des laufenden Mietverhältnisses das Kautionsguthaben auszahlen. Mit der Klage verlangte die Klägerin, den Betrag wieder dem Kautionskonto gutzuschreiben und insolvenzfest anzulegen.

Die Klägerin hatte in allen Instanzen Erfolg. Das Gericht entschied, dass es sich bei der Zusatzvereinbarung um eine nachteilige Regelung zu Lasten der Klägerin als Mieterin handelt, da hierbei von den gesetzlichen Bestimmungen zur Kaution abgewichen werde. Die Klausel sei daher unwirksam. Mit der Bestimmung, dass der Vermieter die ihm überlassene Kaution bei einem Kreditinstitut getrennt von seinem Vermögen anzulegen hat, wollte der Gesetzgeber sicherstellen, dass der Mieter die Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses auch bei Insolvenz des Vermieters ungeschmälert zurückerhält, soweit dem Vermieter keine gesicherten Ansprüche zustehen. Diese Zielsetzung würde unterlaufen, wenn der Vermieter die Mietkaution bereits während des laufenden Mietverhältnisses auch wegen streitiger Forderungen in Anspruch nehmen könnte.

Wie diese Entscheidung zeigt, darf der Vermieter nicht nach Belieben eigene Forderungen, die weder unstreitig sind, noch gerichtlich festgestellt wurden, während des Mietverhältnisses von der Kaution abziehen. Vielmehr muss er diese erst auf anderem Wege, zum Beispiel im Rahmen einer Zahlungsklage, gerichtlich verfolgen.

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