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05.02.2015 | Von: Rechtsanwältin T. Auburger

Mietrecht: Stärkung der Vermieterrechte bei Eigenbedarfskündigung

In seiner Entscheidung vom 04.02.2015, Az. VIII ZR 154/14, entschied der Bundesgerichtshof (BGH), dass die Kündigung eines Vermieters wegen Eigenbedarf nicht rechtsmissbräuchlich sei, wenn der Vermieter bei Abschluss des Mietvertrages den Eigenbedarf der Wohnung noch nicht in Erwägung gezogen hat.

Im konkreten Fall hat der Vermieter mit den Mietern einen unbefristeten Mietvertrag über eine Zweizimmerwohnung am 14.04.2011 geschlossen. Zwei Jahre später kündigte der Vermieter das Mietverhältnis wegen Eigenbedarf zum 31.05.2013. Zur Begründung führte er an, dass seine 20 Jahre alte Tochter in die Mietwohnung einziehen werde. Diese war nach dem bestandenen Abitur im Jahr 2012 ein Jahr in Australien und würde ab Juli 2013 nach Deutschland zurückkehren und die Wohnung benötigen.

Die Räumungsklage des Vermieters, die vor dem Amtsgericht erfolgreich war, wurde in der Berufungsinstanz abgewiesen, da die Eigenbedarfskündigung aus Sicht des Landgerichts rechtsmissbräuchlich sei. Der Vermieter hätte nach Auffassung des Berufungsgerichts beim Abschluss des Mietvertrages den Eigenbedarf vorhersehen können, da hierfür konkrete Anhaltpunkte vorlägen und den Mieter entsprechend darüber informieren müssen, dass das Mietverhältnis nur von kurzer Dauer sein werde. Die Revision des Vermieters hatte Erfolg und führte zur Zurückweisung des Rechtsstreits an das Berufungsgericht.

Der BGH bestätigte in seiner Entscheidung, dass nach gefestigter höchstrichterlicher Rechtsprechung ein widersprüchliches rechtsmissbräuchliches Verhalten vorliege, wenn der Vermieter Wohnraum auf unbestimmte Zeit vermietet, obwohl er entweder entschlossen ist oder es zumindest erwägt, den Wohnraum alsbald selbst in Gebrauch zu nehmen. In diesen Fällen dürfe der Vermieter dem Mieter, der mit einer längeren Mietdauer rechnet, die mit jedem Umzug verbundenen Belastungen nicht zumuten, wenn er den Mieter über die Absicht oder zumindest die Aussicht begrenzter Mietdauer nicht aufklärt.

Im konkreten Fall verneinte der BGH jedoch ein rechtsmissbräuchliches Verhalten. Ein solches sei vor allem in den Fällen nicht gegeben, in welchen der Vermieter beim Abschluss des Mietvertrages weder dazu entschlossen war alsbald Eigenbedarf geltend zu machen noch es ernsthaft in Betracht gezogen hat, die Mietwohnung wegen Eigenbedarf zu kündigen.

Folglich besteht nach dem BGH keine Pflicht, eine sogenannte „Bedarfsvorschau“ vorzunehmen. Würde vom Vermieter beim Mietvertragsabschluss eine auf bis zu fünf Jahre sich erstreckende Lebensplanung verlangt werden, würde hierbei aus Sicht des BGH die verfassungsrechtlich verbürgte Freiheit des Vermieters missachtet werden, über die Verwendung seines Eigentums innerhalb der gesetzlichen Grenzen frei zu bestimmen.

Durch diese Auslegung sei der Mieter nicht schutzlos gestellt, da er das Risiko künftiger Entwicklungen für einen gewissen Zeitraum dadurch vermeiden könne, dass im Mietvertrag für einen bestimmten Zeitraum ein beidseitiger Ausschluss der ordentlichen Kündigung oder ein einseitiger Ausschluss der Eigenbedarfskündigung vereinbart werden kann.

Die Entscheidung des BGH ist auf Mieterseite auf heftige Kritik gestoßen. Grundsätzlich muss sich der Vermieter nun beim Abschluss des Mietvertrages keine Gedanken darüber machen, ob er die Wohnung wegen Eigenbedarf in absehbarer Zeit nutzen wolle. Wird im Falle der Kündigung glaubhaft erklärt, dass er sich hierüber keine Gedanken gemacht habe, ist Rechtsmissbräuchlichkeit zu verneinen und der Mieter muss die Wohnung räumen.

Regensburg, 05.02.2015

Tatiana Auburger, LL.M.
Rechtsanwältin
Fachanwältin für Versicherungsrecht